Comment faire pour mettre fin à un bail commercial ?

Réformé en profondeur par la loi PINEL en 2014, le statut des baux commerciaux a fait l’objet d’une nouvelle réforme issue de la loi MACRON et qui vise à protéger les intérêts des locataires dans le cadre d’un bail commercial.

Les modifications apportées impliquent une vigilance particulière, les nouvelles dispositions étant entrées en vigueur le 8 août 2015.

I- Le congé et la demande de renouvellement

Désormais, le congé délivré par le bailleur avec ou sans offre de renouvellement doit l’être obligatoirement par voie d’acte extra-judiciaire, soit un retour à la législation applicable avant la loi PINEL…

Cette forme doit être respectée quel que soit le motif du congé (congé classique donné en fin de bail, congé donné afin de construire, de reconstruire ou de surélever l’immeuble existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain).

Le locataire peut quant à lui toujours donner congé à chaque échéance triennale ou en fin de bail  par lettre recommandée avec accusé réception ou par acte extra-judiciaire.

Il demeure un doute en ce qui concerne le congé délivré par le locataire en période de tacite prolongation, la rédaction de l’article L. 145-9 étant imprécise sur ce point.

Ce choix est également ouvert au locataire lorsqu’il sollicite le renouvellement du bail. Dans ce cas, le bailleur a trois mois pour faire connaître au locataire s’il refuse le renouvellement, en exposant les motifs, exclusivement par acte extra-judiciaire.

II- Déspécialisation partielle ou totale

Le locataire peut désormais solliciter une déspécialisation partielle ou totale (L.145-47 à L.145-55 du code de commerce) par voie de lettre recommandée ou par acte extra-judiciaire.

Conclusion :

Suite à la loi MACRON, les choses sont à peu près claires désormais en matière de bail commercial.

Le bailleur doit avoir recours à l’acte extra-judiciaire pour l’ensemble du formalisme relatif aux baux commerciaux (à la seule exception figurant à l’article L.145-12 de la renonciation à un refus de renouvellement).

Le locataire a pour sa part le choix entre l’acte extra-judiciaire et la lettre recommandée (sous réserve du point ci-dessus concernant la période de tacite prolongation). Il convient de rappeler qu’en toute hypothèse, l’acte extra-judiciaire permet de s’assurer pleinement de l’efficacité des actes délivrés.

 

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