L’agent immobilier et le droit à rémunération
Dans les opérations de transactions immobilières, la rémunération de l’agent immobilier, dite commission, est source d’un important contentieux, soit parce que la relation contractuelle entre l’agent immobilier et le client n’est pas clairement établie ou ne respecte pas le formalisme imposé par la loi, soit parce que cette rémunération est contestée.
La condition préalable et essentielle à la rémunération de l’agent immobilier est l’existence d’un mandat écrit de vente ou de recherche entre l’agent et le client.
Ce mandat est encadré par un formalisme rigoureux, dont la méconnaissance peut emporter la nullité absolue de l’acte.
Le mandat doit notamment comporter les conditions de détermination de la rémunération ainsi que la mention de la partie qui en aura la charge, le plus fréquemment l’acquéreur.
La rémunération de l’agent immobilier ne peut être exigée que lorsque l’opération est effectivement conclue et constatée dans un seul et unique écrit contenant l’engagement des parties.
La perception anticipée d’honoraires est illicite et punissable.
Si l’acte comporte une condition suspensive ou une clause de dédit, l’opération ne sera pas considérée comme effectivement conclue tant que cette condition n’est pas réalisée ou que la faculté de dédit demeure.
La question du droit à commission de l’agent immobilier s’est posée dans les situations où les conditions suspensives sont réalisées mais soit l’acquéreur refuse d’acquérir, soit l’acquéreur et le vendeur se sont mis d’accord pour que la vente ne se réalise pas.
Dans ces deux cas l’agent immobilier a droit à sa rémunération (Civ 1ère 9/12/2010 n°09-71205 ; 16/05/2013 n°12-19274).
Dans le cas où les conditions suspensives ne se sont pas réalisées en raison d’une carence de l’acquéreur, l’agent immobilier perd son droit à commission. En effet, aucune vente n’est alors intervenue.
L’agent immobilier peut néanmoins solliciter de la juridiction civile des dommages intérêts contre l’acquéreur défaillant, dommages et intérêts qui seront déterminés par rapport à la commission qu’il aurait dû percevoir, et ce au titre de la perte de chance de percevoir cette commission (Civ 1ère 4/02/2015 n°13-27312).
Le seul moyen pour l’acquéreur défaillant de tenter d’échapper à cette condamnation serait alors de démontrer qu’il était impossible pour lui de réaliser la condition suspensive.
L’agent immobilier peut pourtant perdre son droit à rémunération et même être condamné à verser des dommages et intérêts à l’acquéreur en cas de manquements à ses obligations, en dehors de tout mandat avec l’acquéreur.
C’est un arrêt de la 1ère Chambre Civile de la Cour de Cassation du 14 janvier 2016 (N° de pourvoi 14-26474 publié au bulletin) qui a acté cette petite révolution et s’inscrit comme un arrêt de principe, dans un cas où le terrain s’était avéré d’une surface inférieure à celle annoncée et frappé d’une servitude conventionnelle non aedificandi interdisant donc de construire sur la parcelle en question.
L’acquéreur peut cumulativement prétendre :
– à la réduction ou la suppression de la commission normalement due à l’agent immobilier par application de l’article 1999 du code civil ;
– à l’octroi de dommages et intérêts en fonction du préjudice subi par application de l’article 1382 du code civil.
L’agent immobilier n’a plus qu’à bien se tenir …
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