Baux commerciaux
La loi Pinel va-t-elle modifier l’économie globale des baux commerciaux ?
La loi relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (dite loi Pinel) a été définitivement adoptée le 18 juin 2014 et procède à une modification substantielle du statut des baux commerciaux.
Les principales mesures sont les suivantes :
(i) Encadrement du loyer
– Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, le loyer ne pourra plus être indexé sur l’ICC, mais uniquement sur l’ILC (indice des loyers commerciaux) ou l’ILAT (indice des activités tertiaires) ;
– En cas de déplafonnement du loyer en cours de bail ou lors de son renouvellement, la variation de loyer ne pourra pas excéder 10% sur une année ; la hausse du loyer pourrait donc être échelonnée sur la durée du bail avec une limite de 10% par an ;
(ii) Encadrement des charges récupérables
– Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, tout bail commercial devra désormais comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges et d’impôts taxes et redevances liées à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire ;
Le bailleur devra également joindre un budget prévisionnel des travaux devant intervenir dans la première période triennale ainsi qu’un récapitulatif des travaux effectués au cours des trois années précédentes ;
– un décret en conseil d’Etat va fixer une liste de charges non récupérables sur les locataires. Ce décret est attendu avec impatience par les praticiens.
(iii) Transmission des baux
– Les clauses de solidarité entre cédant et cessionnaire en cas de cession du droit au bail ne pourront s’appliquer que pour une durée de trois ans à compter de la cession ;
– le droit de préemption des communes est précisé ;
– le droit au bail est automatiquement transmis en cas de scission ou TUP.
(iv) Possibilité de conclure un bail de courte durée pour une durée de trois années au lieu de deux jusqu’à présent ; cette mesure n’entrera en vigueur que le 1er septembre 2014.
(v) L’état des lieux d’entrée et de sortie est rendu obligatoire y compris en cas de cession du fonds ou du droit au bail, les frais devant être partagés en cas de réalisation de l’état des lieux par un huissier ;
(vi) La stipulation d’une durée ferme est interdite sauf dans les cas suivants :
– durée du bail supérieure à 9 ans ;
– les locaux sont monovalents ;
– le bail est à usage exclusif de locaux ;
– le bail porte sur des locaux de stockage.
(vii) Les locataires auront désormais possibilité de mettre fin au bail par lettre recommandée avec accusé de réception ; il conviendra néanmoins de recourir à l’acte d’huissier lorsque l’envoi sera proche des limites de délais.
(viii) Application du droit au renouvellement sans considération de la nationalité du locataire ;
(ix) la définition de la convention d’occupation précaire figure désormais dans la loi ;
